Skryté vady nemovitostí: co by měl vědět každý kupující i prodávající
Co jsou skryté vady?
Za skrytou vadu se považuje taková vada, která nebyla při převzetí nemovitosti zřejmá, a to ani při běžné a pečlivé prohlídce. Typicky jde například o:
- problémy se statikou (časem se objevující praskliny ve zdech, nestabilní základy),
- zatékání střechy nebo netěsnosti v instalacích,
- plísně skryté pod omítkou či obklady,
- nefunkční elektroinstalace nebo rozvody vody a topení,
- skryté problémy s vlhkostí.
Na rozdíl od viditelných závad (např. odlupující se omítka), které je kupující schopen rozpoznat, jsou skryté vady zrádné právě tím, že se projeví až po čase.
Povinnosti prodávajícího
Prodávající má povinnost kupujícího seznámit se všemi známými vadami nemovitosti. Pokud zamlčí skutečnosti, o nichž věděl, vystavuje se riziku, že kupující bude požadovat náhradu. Český občanský zákoník dává kupujícímu právo domáhat se slevy z kupní ceny, náhrady nákladů na odstranění vad, nebo v krajním případě i odstoupení od smlouvy.
Je tedy v zájmu prodávajícího jednat transparentně. Zveřejnění vad sice může snížit atraktivitu nemovitosti, ale zároveň eliminuje pozdější spory.
Práva kupujícího
Kupující má právo uplatnit reklamaci skrytých vad zpravidla do dvou let od převzetí nemovitosti. V praxi je důležité vady písemně oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co se projeví.
Důkazní břemeno obvykle leží na kupujícím – proto je vhodné mít k dispozici fotografie, odborný posudek nebo znalecký protokol, které prokážou, že se jedná o vadu existující již v době převodu.
Jak se chránit?
- Důkladná prohlídka nemovitosti – nespěchejte, vezměte si na prohlídku i odborníka (stavebního technika, inspektora nemovitostí).
- Smluvní ujednání – do kupní smlouvy je možné zakotvit detailní prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti.
- Technická inspekce – nezávislý posudek může odhalit skryté nedostatky ještě před podpisem smlouvy.
- Pojištění právní ochrany – v případě sporu s prodávajícím může kupujícímu ušetřit značné náklady.
Závěr
Skryté vady představují riziko, které nelze nikdy stoprocentně vyloučit. Přesto lze jejich dopady výrazně omezit – důkladnou přípravou, odbornou kontrolou nemovitosti a jasnými smluvními ujednáními.
Ať už kupujete, nebo prodáváte, vyplatí se jednat transparentně. Férový přístup a správně nastavená smlouva mohou ochránit obě strany před zbytečnými spory a zajistit, aby převod nemovitosti proběhl hladce a bez nepříjemných překvapení.
